过去一段时间，土地市场一直存在着这样的供需错配：流入大量人口的一线和部分二线城市土地供给被严格控制，而人口增长明显放缓乃至停滞的三四线城市土地供给偏多。

如何解决这个问题?人地挂钩、打造大都市圈是一个重要途径。

打造大都市圈

方正证券首席经济学家任泽平认为，我国城镇化策略长期存在控制大城市规模、积极发展中小城镇的倾向，这与人口大都市圈化趋势明显背离。一线和部分二线城市人口增长、土地供给不足，三四线城市人口增长缓慢、土地供给过多，由此造成土地供需错配，形成了目前房地产的一系列格局。

他认为，人口大都市圈化态势不可阻挡，应顺应人口迁移趋势以大都市圈战略替代中小城镇战略作为新型城镇化战略方向。反映在土地方面，关键在于解决土地供需错配问题，增加一线和部分重点二线城市居住用地供给，减少三四线城市供给;只有这样，才有可能让房子回归居住本质。

去年12月召开的中央经济工作会议明确要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任，房地产价格上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。

今年4月1日，住房城乡建设部和国土资源部发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作通知》(建房[2017]80号)，提出坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。《通知》要求，住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模。

《通知》要求，各省级国土资源主管部门要按照“五类”(显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停)调控目标。

大城市增加土地供应无疑有利于平抑房价。但这些大城市尤其是上海等超大城市很多都是土地资源稀缺，供地能力不足。再加上目前超大城市人口已经严重超载、交通拥挤等大城市病问题，中心城区新增建设用地空间已然很小。

应对这种情况，加快都市圈的发展成为重要途径。中原地产首席市场分析师张大伟对第一财经分析，对楼市来说，一二线大城市周围仍有较大的发展潜力，这些地方有产业转移的空间，有人口的支撑。

不过，随着城镇化的发展，人口在大城市的周边卫星城镇聚集，连接大城市中心城区与周边城镇的交通拥堵已成为制约我国大城市发展的瓶颈。这个过程中，加快容量大、快速化的轨道交通体系至关重要。

6月28日，国家发改委发布《关于促进市域(郊)铁路发展的指导意见》(下称《意见》)，至2020年，京津冀、长江三角洲、珠江三角洲、长江中游、成渝等经济发达地区的超大、特大城市及具备条件的大城市，市域(郊)铁路骨干线路基本形成，构建核心区至周边主要区域的1小时通勤圈;其余城市群和城镇化地区具备条件的城市启动市域(郊)铁路规划建设工作。

在《意见》发布后，发改委又连续在其官网配发了6篇相关解读文章，提醒大家这个文件的重要性。文章撰稿人都是业界权威专家，包括市域(郊)铁路研究课题组、中国国际工程咨询公司教授、中国地铁工程咨询有限责任公司副总经理、国家发展改革委综合运输研究所副所长、中国铁路经济规划研究院、国家发展改革委城市和小城镇改革发展中心综合交通规划院院长。

市域铁路打开巨大投资空间

市域铁路是指连接大城市中心区到市郊的快速铁路。其速度、里程介于地铁和城际轨道之间，线路全长一般小于100公里，时速多在100公里以上。按照《意见》，市域铁路，规划范围原则上应为城市所辖市域，可统筹市域周边具有一体化倾向、通勤需求较高的毗邻区域。

相比高铁和城际轨道，市域铁路与地铁一样，采取的都是公交化运营，少了繁琐的购票与检票程序，满足通勤的需求。而相比地铁站数多，速度慢，市域铁路的站数少，速度更快。中国铁路经济规划研究院副院长林仲洪说，地铁(轻轨)主要服务城市中心城区，且速度相对要低，而市域铁路设计时速为120～160km/h，旅行速度较高。

以广州为例，今年3月，国家发改委批复了《广州市城市轨道交通第三期建设规划(2017~2023年)》，新规划的10条地铁线路中，有2条直通南沙区，分别是18号线和22号线。值得注意的是，这两条线路定位为市域快线，列车最高运行时速为160公里。建成后，南沙新区至广州东站30分钟，至白云机场只需45分钟。

而由于地铁站数较多，速度较慢，目前从广州天河中心区乘坐地铁到南沙至少要1个半小时。

这样的一种变化，将极大改变人口的分布和城市发展格局。广州华南城市研究会会长胡刚对第一财经分析，随着更多市域快线开通，未来包括南沙、增城、从化等远城区将成为半小时通勤的区域，也就变成了人们可以常住的区域，使得城市外围的土地可以得到有效利用，这将极大地改变广州的城市空间结构和人们的居住分布。

与广州相似，南京也在加快发展都市圈轨道。南京市“十三五”综合交通运输体系规划提出，将探索都市圈轨道共建模式，加快布局形成“8射1联”的都市圈轨道网，促进都市圈同城化发展，加快S3线(宁和线一期)、S7线(宁溧线)、S9线(宁高线二期)、S8线(宁天线南延)、S6线(宁句线)建设，推进S5线(宁扬线)规划建设工作。推动溧水、高淳等周边地区融入南京主城，增强都市圈中心城市与周边次中心城市、重要城镇的通勤联系。

也就是说，通过市域(郊)铁路，可以打造都市圈，扩大城市规模，增加城市容量，让大都市的人口、资源在更广的土地范围内分布，减轻城市病。而都市圈的打造，有利于促使城市化从增量向存量发展，加快已经进城的人口实现真正的城市化。

林仲洪分析，市域铁路有利于拓展城市发展空间，市域内组团之间通达性较弱，导致中心城区对周边区域、城镇辐射能力不强，城市空间结构难以拓展。因此，加快发展市域内高效的公共交通系统，积极引导城市向新区、郊区、中心城镇发展，可有效缩短中心城区与外围组团的时空距离，有利于拉大城市框架、改善和优化城市空间格局，有利于降低中心城区的人口密度及交通需求压力。

中国国际工程咨询公司教授级高工赵旭峰认为，随着城市规模的扩大，我国将迎来郊区城市化的高潮，为防止城市建成区“摊大饼式”蔓延，我国大城市空间规划越来越重视由单中心向郊区新城、卫星城镇组团式多中心发展，选择集约高效、环境友好的市域(郊)交通供给，满足新增交通需求并支撑和引导城市空间布局优化发展，是城市实现可持续发展的战略选择。